（2014）萬民初字第77號
原告梧州市基督教協會，住所地梧州市。
法定代表人莫寒生，該協會會長。
委托代理人李榮林。
委托代理人黃志忠，廣西桂江律師事務所律師。
被告梧州市金麒麟貿易有限公司，住所地梧州市文瀾路。
法定代表人黃槐建，該公司經理。
被告黃槐建。
被告黃槐劍。
上述三被告委托代理人甘堃，廣西益遠律師事務所律師。
上述三被告委托代理人胡敏堅。
原告梧州市基督教協會與被告梧州市金麒麟貿易有限公司、黃槐建、黃槐劍房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月5日受理后，于2014年1月13日、2014年2月14日公開開庭審理了本案。原告梧州市基督教協會的委托代理人李榮林、黃志忠，被告梧州市金麒麟貿易有限公司（以下簡稱金麒麟公司）、黃槐建、黃槐劍的委托代理人甘堃到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告梧州市基督教協會訴稱，2004年7月13日，被告黃槐建、黃槐劍各出資25萬元，設立梧州市金麒麟貿易有限公司，2007年12月12日，該公司被吊銷執照。2005年1月8日，梧州市金麒麟貿易有限公司（乙方）與原告（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：租用房屋為梧州市白鶴里18號整幢房屋建筑面積1957㎡，及周邊屬甲方紅線范圍內的土地、場地使用權。租用期限為15年，即2005年5月10日起至2020年5月9日止。乙方在一年內支付甲方50萬元，該50萬元作為前八年的房屋租金。在房屋竣工驗收交付使用起六個月內，乙方一次性支付10萬元給甲方，余下40萬在下半年內付清。否則甲方有權終止合同，收回房屋，乙方承擔甲方由此造成的經濟損失。八年后即2013年5月9日起，租金按每平方米4.5元計算，每月租金8806.5元，乙方每月五日前按時交付給甲方，逾期則按欠費款百分之一收取滯納金，若半年未交房租，甲方有權終止合同收回房屋。雙方簽訂本合同之日，乙方交付1萬元合同保證金給甲方，租賃期滿后乙方未違反合同條款，甲方歸還本金給乙方。合同簽訂后，被告支付履行合同保證金1萬元給原告。2005年1月10日，原告將合同約定的租賃房屋交付被告使用。從2005年5月起至2013年8月止，被告分18次支付租金共42萬元。尚欠2013年5月9日前的租金8萬元，依合同約定，被告從2013年5月9日起至2013年11月25日止，應交租金為56948.7元，被告累計尚欠租金136948.7元。被告逾期支付前8年的租金，應按中國人民銀行同期6個月以內貸款基準利率計算賠償原告的損失105181.64元。另依合同約定，被告從2013年5月9日起至2013年11月25日止欠原告租金56948.7元，應按約定支付逾期滯納金5694.87元給原告。根據《公司法》規定，作為梧州市金麒麟貿易有限公司股東的黃槐建、黃槐劍應自被吊銷執照而解散之日起十五日內成立清算組開始清算，但至今清算程序尚未開始，依《最高人民法院關于適用<；；中華人民共和國公司法>；；若干問題的規定（二）》的規定，二人應對違反前述法定清算義務造成的后果承擔法律責任。公司自被吊銷執照而解散后，被告黃槐建、黃槐劍作為股東仍以公司的名義占有使用租賃房屋，依《公司法》規定，應當對公司債務承擔連帶責任。為此，原告特向法院起訴，請求法院判決：1、解除原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》，由被告返還租賃房屋給原告；2、被告支付2013年11月25日前的租金136948.7元給原告；3、被告賠償逾期支付租金的損失105181.64元；4、被告支付逾期支付租金的滯納金5694.8元；5、確認被告已交付履行合同保證金1萬元歸原告所有；6、被告自2013年11月26日起至本案判決生效之日止每日支付租金293.55元。
原告對其陳述事實在舉證期限內提供的證據有：1、社會團體法人證書復印件，擬證明原告具備主體資格；2、電腦查詢單，擬證明梧州市金麒麟貿易有限公司的主體資格及股東情況，黃槐建和黃槐劍均為公司股東，各占公司百分之五十的股權，該公司于2007年12月12日被吊銷營業執照及證明該公司的經營范圍；3、黃槐建的身份證復印件，擬證明梧州市金麒麟貿易有限公司股東黃槐建的身份情況；4、房屋租賃合同復印件，擬證明租賃合同中各方的權利義務；5、房屋所有權證復印件，擬證明原告是出租房屋的所有權人；6、收據19份，擬證明被告繳交租金的情況，即從2005年5月起至2013年8月止，被告分18次共支付租金42萬元，因此不存在超過訴訟時效的情況；7、贈與合同、公證書、決議，擬證明本案出租的房屋為廣西基督教協會贈與原告梧州市基督教協會，該房屋為梧州基督教協會所有。
被告金麒麟公司辯稱，一、答辯人承租原告房屋及周邊場地的目的是開辦養老院，因原告未能將全部周邊場地移交給答辯人，以及因梧州“6.8”特大地質災害的發生，整個珠山道路長時間封鎖，致使答辯人租賃原告房屋及場地的目的未能實現，鑒于不可抗力的自然災害，當時雙方已口頭達成一致意見，原告同意減免部分租金并同意延期交納，答辯人已按當時的約定繳納了租金，原告并沒有提出異議。二、地質災害整治結束之后，市政府征用答辯人承租的周邊場地決定興建博物館，道路及建筑施工產生煙塵及噪聲，答辯人曾要求原告與政府有關部門協調但沒有結果，答辯人也要求原告減免租金。原告雖然沒有書面回復，但對答辯人繳交的租金卻從沒有提出過書面異議。三、答辯人沒有按原來合同約定繳交租金，是因為原告并沒有將合同約定的周邊場地交給答辯人使用、因地質災害不可抗力因素以及市政府征用周邊場地建博物館等各種客觀因素，造成答辯人當初承租的房屋及周邊場地的目的不能實現，多年來原告對答辯人繳交的租金并無異議，原告現在才提出追索原來雙方無異議的租金己超過了訴訟時效。因簽訂合同的目的不能實現，答辯人同意解除（終止）雙方簽訂的合同，但原告的第二至第四個訴訟請求顯屬無理，并已超過訴訟時效，請法庭予以駁回。答辯人沒有違約，原告應將答辯人交納的1萬元保證金予以退回。四、租賃合同所發生的糾紛及債權債務均與股東無關，請求法院駁回原告對股東黃槐建、黃槐劍的訴訟請求。
被告金麒麟公司為其辯解向法庭提供的證據有：珠山頤安院關于再次要求減免部分租金報告、函各一份，擬證明在合同履行期間內出現了情勢變更和不可抗力，所租賃場地部分已成為博物館是無可爭議的事實，被告多次要求原告減免租金；并且在地質災害過后，道路施工長時間未能恢復暢通。
被告黃槐建、黃槐劍辯稱，本案是被告金麒麟公司與原告梧州市基督教協會的債權債務糾紛，與股東無關。
被告黃槐建、黃槐劍為其辯解在舉證期限內沒有向法庭提供證據。
經過開庭質證，三被告對原告提供的證據1-3的真實性、合法性、關聯性均無異議；對證據4，認為原告只履行了合同的部分義務，合同約定以原告名義辦理各項手續獲得稅費減免等優惠，但在其后并未實現，且約定土地紅線范圍內的清理工作及自來水、三相電接通，但地質災害發生后，需要由員工自行解決取水問題；對證據5無異議；對證據6無異議，但認為現在追索以前的租金已經超過訴訟時效；對證據7無異議。原告對被告金麒麟公司提供的證據認為，這兩份報告不具有真實性，原告并沒有收取該報告；此報告也不具有關聯性，被告金麒麟公司的經營范圍在營業執照上記載得很清楚，并沒有養老院的經營權限；且被告金麒麟公司已經被吊銷營業執照，不應繼續進行經營活動。
結合雙方當事人的舉證和質證，本院認證如下：對原、被告雙方確認的證據予以采信；對一方當事人提出異議的證據，因無相反的證據予以否定，且該類證據與雙方的訴辯事由有一定關聯性，本院亦作為定案的參考依據。
綜合全案證據，本院確認以下法律事實：2005年1月8日，被告梧州市金麒麟貿易有限公司與原告梧州市基督教協會簽訂房屋租賃合同，雙方在合同中約定：甲方（原告）將所屬位于梧州市白鶴里18號出租給乙方（被告）使用。租用期限為15年，即2005年5月10日起至2020年5月9日止，裝修期從房屋竣工驗收交付使用之日起算共四個月（即2005年1月10日起至2005年5月9日止）。乙方在一年內支付甲方50萬元作為前八年的房屋租金，在房屋竣工驗收交付使用日起六個月內，乙方一次性支付10萬元給甲方，余下40萬元在下半年內付清。否則甲方有權終止合同，收回房屋，乙方承擔甲方由此造成的經濟損失。八年后即2013年5月9日起，租金按每平方米4.5元計算，每月租金8806.5元，乙方每月五日前按時交付給甲方，逾期則按欠費款百分之一收取滯納金，若半年未交房租，甲方有權終止合同收回房屋。雙方簽訂本合同之日，乙方交付1萬元合同保證金給甲方，租賃期滿后乙方未違反合同條款，甲方歸還本金給乙方。合同還對房屋轉租權、房屋的修繕責任等事項作出了約定。2004年5月19日，原告出具內容為“黃槐建交來珠山房屋押金”金額為1萬元的收據。2005年1月8日，原告出具內容為“梧州市金麒麟貿易有限公司交來珠山租金”金額為10萬元的收據。2006年1月27日至2013年2月9日期間，原告共16次收到租金共計30萬元并出具了相應收據。2013年8月8日，原告出具內容為“黃建先生交來珠山拖欠租金”金額為2萬元的收據。上述收據，雙方當事人均予以認可。因被告未再支付租金，原告以本案起訴理由向法院提起訴訟要求處理，各被告則以答辯理由進行抗辯。
另查明，被告金麒麟公司成立于2004年7月13日，注冊資本50萬元，由被告黃槐建、黃槐劍各認繳出資25萬元，經營范圍為金屬材料、礦產品、化工產品等批發、零售。2007年12月12日，該公司被吊銷營業執照。2002年7月22日，廣西壯族自治區基督教協會將梧州市文瀾路白鶴里18號房屋贈與原告梧州市基督教協會。2006年6月8日，梧州市范圍發生“6·8”特大地質災害，本案訟爭的梧州市文瀾路白鶴里18號房屋所坐落的梧州市珠山周邊山體地段發生崩塌、滑坡、坡面泥石流等重大地質災害現象。
本院認為，被告金麒麟公司與原告簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人的真實意思表示，內容合法有效，本院予以確認。原告已依約定將租賃房屋交付被告金麒麟公司使用、收益，被告金麒麟公司則應按照合同中約定的租金支付方式及支付期限向原告支付租金。被告金麒麟公司認為雙方當事人已口頭達成一致、原告同意減免部分租金并同意延期繳納的答辯意見，因其未能提交證據證實且租金收據上明確記載為租金欠款，因此對其抗辯，本院不予采納。對于被告金麒麟公司認為原告追索拖欠租金已過訴訟時效的答辯意見，因其直至2013年8月8日仍向原告支付租金，因此訴訟時效因其部分履行義務的行為而中斷，故對其已超過訴訟時效的抗辯，本院亦不予采納。本案中，三被告對原告要求解除房屋租賃合同的訴訟請求均予以認可，對此，本院予以確認，解除原告與被告金麒麟公司于2005年1月8日簽訂的房屋租賃合同。由于被告金麒麟公司一直拖欠租金未付，顯屬違約，根據合同中“租賃期滿后乙方未違反合同條款，甲方歸還本金給乙方”的約定，以及雙方確認的2004年5月19日金額為1萬元收據，對原告請求確認押金1萬元歸原告所有的訴訟請求，本院依法予以支持。被告金麒麟公司認為由于“6·8”特大地質災害的發生，對承租房屋造成較大影響，對此，本院認為，由于地質災害的發生，租賃物坐落的梧州市珠山周邊山體地段發生崩塌、滑坡、坡面泥石流等災害現象，造成道路及用水等困難，因此對其答辯意見，本院予以采納，根據不可抗力的影響，酌情予以免除期間四個月（2006年6月8日至2006年10月7日）的租金。原告在訴狀中雖未列明被告黃槐建、黃槐劍對被告金麒麟公司所欠租金承擔連帶責任為訴訟請求，但根據其訴稱的事實與理由和庭審時多次強調二人應承擔連帶責任的主張，以及三被告作出的抗辯意見，應將其該項主張視為一項獨立的訴訟請求一并予以處理。本院認為，因原告并未提供證據證實被告金麒麟公司由于未清算導致公司財產貶值、流失、毀損或滅失而造成其損失，因此，對于被告金麒麟公司所欠原告的債務依法應以其公司財產予以清償，故對原告該項訴訟請求，本院依法不予支持。
綜上，對于本案訟爭的租金及相應損失、滯納金，本院確認如下：一、2005年5月10日至2013年5月9日期間。合同約定，被告應在一年內支付50萬元作為前八年的房屋租金，其中，在房屋竣工驗收交付使用日起六個月內（即2005年1月10日至2005年7月9日）一次性支付10萬元，余下40萬元在下半年內（即2005年7月10日至2006年1月9日）付清。由于雙方當事人對2005年1月8日金額為10萬元的收據均無異議，故本院對該筆款項予以認定，確認其為上述應支付的10萬元租金。對于2006年1月9日前應支付的40萬元租金，被告金麒麟公司并未按時支付。根據雙方當事人確認的收據，2006年1月27日至2013年2月9日期間，原告共16次收到租金共計30萬元，故被告金麒麟公司于2005年5月10日至2013年5月9日期間所欠租金為79167元［（400000元－300000元）－500000元÷8年÷12個月×4個月≈79167元］。由于被告金麒麟公司一直拖欠租金未付且未能提出有效抗辯，原告根據合同要求被告以中國人民銀行公布的六個月以內同期金融機構人民幣貸款基準利率承擔所受利息損失的訴訟請求，合理合法，本院予以支持。根據2006年1月27日至2013年2月9日期間被告16次支付的租金及同期基準利率分段計算，至2013年5月9日，被告金麒麟公司拖欠租金應支付利息損失為92106元。二、2013年5月10日至2013年11月25日期間。根據合同約定，自2013年5月9日起每月租金為8806.5元，被告金麒麟公司應于每月五日前交付原告，逾期則按欠費款1%收取滯納金。原告認為，2013年5月9日至2013年11月25日共194天，被告金麒麟公司共欠租金為56948.7元、滯納金為5694.8元。本院認為，根據雙方確認的2013年8月8日金額為2萬元的收據以及欠款的實際天數，被告于2013年5月10日至2013年11月25日所欠租金為37535.8元（8806.5元／月×6個月＋293.55元／天×16天－20000元=37535.8元）。同時，由于被告金麒麟公司逾期未支付租金且未能提出有效抗辯，其還應承擔滯納金375.36元（37535.8元×1%≈375.36元）。三、2013年11月25日至今期間。原告訴請要求被告自2013年11月26日起至本案判決生效之日止每日支付租金293.55元，對此，本院認為，根據雙方房屋租賃合同的約定及欠款的實際天數，應以每月租金8806.5元計算為妥。綜上，被告金麒麟公司應向原告支付2013年11月25日前租金116702.8元、利息損失92106元、滯納金375.36元，并以月租8806.5元向原告計付2013年11月25日后的租金。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十六條、第一百一十七條，《中華人民共和國公司法》第三條第一款，《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第十六條和《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：
一、解除原告梧州市基督教協會與被告梧州市金麒麟貿易有限公司于2005年1月8日簽訂的房屋租賃合同，被告梧州市金麒麟貿易有限公司將所租賃的梧州市文瀾路白鶴里18號房屋返還原告梧州市基督教協會；
二、被告梧州市金麒麟貿易有限公司支付租金116702.8元、利息損失92106元、滯納金375.36元，并以每月租金8806.5元計算自2013年11月26日起至本判決規定的履行期限止的租金給原告梧州市基督教協會；
三、確認被告梧州市金麒麟貿易有限公司于2004年5月19日已交付的合同保證金10000元歸原告梧州市基督教協會所有；
四、駁回原告梧州市基督教協會對被告黃槐建、黃槐劍就被告梧州市金麒麟貿易有限公司上述債務承擔連帶責任的訴訟請求。
本案案件受理費5168元，減半收取2584元，由原告梧州市基督教協會負擔387元，被告梧州市金麒麟貿易有限公司負擔2197元。
上述債務，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院或梧州市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數遞交副本，上訴于梧州市中級人民法院。
代理審判員 汪瑞遠
二〇一四年二月二十日
書 記 員 黃月瞳
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